QUÉ PROPONE REALMENTE EL PROYECTO Y QUÉ NO.

Como profesional del sector inmobiliario, y ante la cantidad de videos y opiniones que están circulando sobre el llamado “desalojo exprés”, creo que es importante aclarar algunas cuestiones para no generar falsas expectativas ni desinformar a clientes y a la opinión pública. Como Profesionales del sector tenemos el deber de informar con responsabilidad.

Primero, una salvedad fundamental: se trata de un PROYECTO DE LEY que obtuvo media sanción en el Senado de la Nación y todavía debe ser tratado por la Cámara de Diputados. NO ES LEY VIGENTE. Por lo tanto, actualmente los desalojos continúan rigiéndose por el procedimiento que corresponde según la jurisdicción y la normativa vigente.

Dicho esto, ¿qué propone el proyecto?

La modificación busca que las acciones de desalojo de inmuebles urbanos y rurales tramiten por la vía sumarísima, es decir, mediante un procedimiento judicial más breve y con una discusión procesal más acotada.

Pero atención: “sumarísimo” NO significa “sin juicio”, “sin juez” ni “desalojo automático”.

El propietario no podría sacar al inquilino por sus propios medios. La intervención judicial continúa siendo necesaria.

En términos sencillos, ante una falta de pago:

1. Se produce el incumplimiento.

2. El locador debe intimar fehacientemente al inquilino para que pague. El proyecto propone un plazo mínimo de 3 días corridos para la intimación en viviendas.

3. Si no se regulariza la situación, queda habilitada la acción judicial de desalojo.

4. El proceso tramitaría por la vía sumarísima, con plazos y prueba más acotados.

5. En determinados supuestos —como falta de pago o vencimiento del contrato— el proyecto también contempla la posibilidad de obtener una restitución anticipada del inmueble, bajo caución juratoria y con intervención del juez.

En los casos de intrusos o tenedores precarios, el proyecto prevé incluso una entrega anticipada luego de trabada la litis, bajo determinadas condiciones y también mediante decisión judicial.

Hay además otra modificación importante: para los desalojos fundados específicamente en falta de pago o vencimiento del contrato, el proyecto propone limitar la prueba a la documental. Esto apunta precisamente a evitar procesos excesivamente prolongados.

¿Entonces se podrá desalojar a alguien en 72 horas?

No necesariamente.

Ese tipo de afirmaciones que circulan en redes son, como mínimo, engañosas si no explican el contexto.

Que exista un plazo determinado para que el juez resuelva una medida o para realizar una diligencia no significa que todo el proceso de desalojo termine en ese plazo.

Tampoco significa que el propietario pueda cambiar la cerradura, sacar las pertenencias del ocupante o ingresar por la fuerza. La vía de hecho continúa sin reemplazar al procedimiento judicial.

Y hay algo más que considero fundamental: este proyecto modifica el procedimiento nacional, mientras que las provincias conservan sus facultades en materia procesal. Por eso, su aplicación concreta en cada jurisdicción deberá analizarse conforme a las normas procesales correspondientes. El propio proyecto contempla que el proceso sea sumarísimo o el más abreviado que establezca cada jurisdicción.

Como profesional inmobiliario

Creo que una reforma que procure reducir los tiempos de recuperación de un inmueble cuando existe un incumplimiento acreditado puede ser importante para darle mayor seguridad jurídica al mercado locativo.

Pero también considero que debemos informar con responsabilidad.

Ni el propietario tiene derecho a desalojar por mano propia, ni el inquilino tiene derecho a permanecer indefinidamente en un inmueble cuando su obligación de restituir ya es exigible.

El objetivo de un buen sistema jurídico debería ser justamente ese equilibrio: proteger el derecho de propiedad, hacer cumplir los contratos y, al mismo tiempo, garantizar el debido proceso y el derecho de defensa.

Por eso, antes de compartir un video diciendo “ahora se puede desalojar en 72 horas” o “el Gobierno va a sacar a los inquilinos sin juicio” o «vas con el cerrajero y desalojas», recomiendo algo muy sencillo:

LEER EL PROYECTO COMPLETO Y NO SOLAMENTE EL TÍTULO.

Porque en materia jurídica, como en el mercado inmobiliario, los detalles importan, la seriedad y el profesionalismo en la información marcan la diferencia entre un buen asesoramiento y una improvisación.

C.I. Cristian A. Copes

Mat. Prof. 135- CCISF